盘活闲置用地，打造共生社区——关于永宁镇上磨村的经验启示

在当前乡村振兴背景下，科学盘活、高效利用农村闲置用地，提升农村土地资产价值，对提高村民收入、加快村庄发展、促进城乡融合具有重要意义。为加强延庆区农村闲置用地规范化盘活利用，更好地发展符合乡村特点的乡村旅游、康养服务等新业态，现将延庆区闲置农宅盘活利用现状及永宁镇上磨村盘活闲置用地的经验启示做详细介绍。

一、延庆区闲置农宅盘活利用现状

据不完全统计，延庆区共有农宅7.8万宗，户均农宅面积0.6亩，其中闲置农宅数量较多，达到2931宗，占全区农村农宅总数的3.7%，平均每宗闲置农宅有房屋4.3间。目前延庆区闲置农宅盘活有序开展，截止2021年4月，全区已盘活农宅740宗，盘活利用率为25.2%，稍低于全市29.5%的盘活比例。已盘活农宅中，农民直接盘活482宗，占已盘活农宅的65.1%，远高于其他盘活主体；村集体直接或参与盘活的农宅170宗，占盘活农宅总数23%；企业直接盘活农宅88宗，占已盘活农宅的11.8%。盘活利用主要用于个人租住和民俗旅游。

总体来看，延庆区闲置农宅盘活率较低，有必要进一步拓宽盘活利用途径，鼓励村庄引进市场资源投入闲置农宅盘活利用工作，主动引导发展精品民宿、健康养生等产业，从而壮大村集体经济，提高村民收入水平。

二、永宁镇上磨村盘活闲置用地的经验启示

延庆区永宁镇上磨村，位于延庆城区12公里处，村辖域面积1.6平方公里。延庆区母亲河妫河源头——黄龙潭坐落于该村东部，因此该村有着“妫水源头第一村的美誉”。村庄现有户籍人口482人，常住人口220余人。近年来，上磨村坚持绿色生态发展理念，大力推进精品民宿发展，打造乡村体验游项目，引入康养结合养老模式，成功推进了村庄发展，促进了村集体经济发展壮大，村民收入稳定提升。

精品民宿产业发展稳中向好。近年来，上磨村依托农村产业发展相关政策，积极引入社会资本，推进精品民宿高质量发展。村庄现有精品民宿8处，星级农家乐6家。2020年旅游收入240万元，全村人均收入23200元，集体经营性收入18.2万元。龙源里是上磨村规模最大的民宿，占地7.7万余平方米，其中耕地及蔬菜大棚配套面积5万余平方米，村集体产业用地2.7万平方米。龙源里现有16座仿古式京派四合院和25套新中式二层合院，其中四合院部分的1-5号院落于19年3月正式开放运营，可提供45个床位，每年产值在200万以上，大大带动了村庄民俗旅游和民宿产业的发展，也吸引了部分年轻人回乡就业创业、开办民宿。目前，龙源里二期工程仍在开发当中，建成后将与村庄其他民宿、村庄民俗文化广场、九曲黄河灯阵、农耕文化园等共同形成上磨村独有的乡闲农耕文化产业链。

乡村体验游项目有序推进。上磨村距北京冬奥会参观点车程在30分钟以内，为营造冬奥竞技气氛，吸引客流，村庄与北京天创快乐乡居旅游发展有限公司合作开发儿童体育竞技公园，重点打造一条儿童平衡车赛道，以便于举办平衡车的日常活动及赛事，该项目建成后将成为华北地区最大的平衡车赛事基地和延庆地区特色旅游项目，在吸引城市人群的同时促进村民的就业及本村旅游环境的整体提升。配合公园的开发，将对现有老年食堂、卫生室、公厕区域进行改造提升，使其具备住宿接待、小型会议、休闲活动等功能，提升村内整体的旅游接待水平，从而打造差异化明显且具有市场前景的特色旅游村。该项目村集体占股份51%，每年收取利润的30%，从而实现村企共赢。项目预计年底建成，运营后村集体年均净利润可达到30万元以上。

除了挖掘冬奥内涵，上磨村依托民俗文化，结合市场需求，拟将九曲黄河灯阵改造为具有亲子采摘功能的特色蔬艺迷宫，为孩子提供寓教于乐的场所。新建迷宫占地2178平米，在基本保留365盏主灯灯阵及原有道路的基础上种植特色品种蔬菜，提供采摘功能，并搭配种植多肉植物作为孩子参观体验的纪念品，蔬艺及多肉植物养护与售卖将进一步带动村庄剩余劳动力就业，带动农民持续增收。

康养结合养老产业提上日程。上磨村风景优美，空气清新，自然条件得天独厚，在现今下乡养老、康养乡居日益流行的背景下，村庄的养老产业具有很大的发展空间。村干部目前积极与北京银发协会沟通交流，联系专业的养老机构承接村庄东侧产业用地的十个院落用于养老经营，打造村庄康养品牌。目前已有一对北京市区的退休夫妇长期入住。

除了已经建成的用于发展养老产业的10个院落，上磨村结合村庄人少房多、人均居住面积大的现状，将进一步盘活村庄资源，充分利用闲置宅基地，发展大规模的养老康养产业。根据村庄常住人口的居住现状，村集体探讨出闲置宅基地的三种利用模式：第一种是整院流转式，村民在外居住，整院闲置的宅基地可以流转给村集体，村集体引入社会资本改造成长租为主、短租为辅的民宿式院落；第二种是半院流转式，常住村民年纪较大，家中人口数少，可以把半个院子流转给村集体运营，用来吸引城里的租户；第三种是合作运营式，有经营意愿的村民，宅基地不用流转，本人加盟到合作社中来参与运营，将宅基地的闲置房间租给长期租住的城市居民。出租的房屋将充分尊重租户的个人喜好、装修风格，租户既可自行装修，也可以和村集体沟通进行“一户一定制”。下一步，村集体委托北京快乐乡居旅游发展有限公司将收储村庄50余套闲置宅基地院落用于改造运营，经营收益将与户主5:5进行分成，通过这种方式，在盘活闲置宅基地院落的同时，也能鼓起村民的钱袋子。

共生社区共同打造。硬件设施跟得上，游客才会愿意来，租户才会愿意常住。村集体积极对接社会资本，致力于引入专业的运营模式，打造舒适的环境体验，配备完善的服务设施，从而将村庄建设成旅游文化共生社区、沉浸体验共生社区、城乡居住共生社区。对于如何让游客更好地融入村庄，如何让租户更好地成为村庄的一份子，当然还需要村集体、原住民、外来者共同发力。村集体鼓励前来度假的游客与前来养老的租户结合自身实力为村庄发展建言献策，共同建设美丽乡村，共享美好生活。

盘活村庄闲置用地，引进社会资本，打造城乡联动、农旅融合的“共生社区”，是延庆区乡村建设的一个明确的发展方向。目前延庆区各乡镇、村积极发展精品民宿产业，结合村庄实际，形成了不同的运营模式。例如刘明堡乡小观头村的13个民宿院、下虎叫村的11个民宿院全部由一家公司负责运营，其中属于村集体的院落产生的收益由村民平分；姚官岭村则是打造民宿集群项目，由村合作社统一贷款，吸引北方六大民宿品牌来此建设民宿，推动集群品牌发展。通过精品民宿的建设，可以有效带动蔬果采摘、餐饮休闲、康养服务等相关产业，相信通过不断的摸索和实践，必将实现村庄一二三产业融合发展，真正做到村庄美、产业兴、农民富。（供稿：区农业农村局 村镇科）