“三理四直”，护“鲤”安居

“小物业”托举“安居梦”，物业纠纷既涉及业主切身利益，又关乎物业服务企业的可持续发展，更是一项牵涉主体众多、法律关系复杂、持续时间长的社会综合治理活动。

鲤城法院认真贯彻落实全区物业管理提升工作会议精神，紧扣“三全四好”和五个“100％”工作目标，打造“三理四直”工作模式，推动物业纠纷止于未诉，司法助力“温馨小区”建设。

“三理”领航，“三位”服务保障物业管理提升

理清目标，找准服务定位

明晰“理什么”。制定《充分发挥司法职能、服务保障物业管理提升专项行动工作方案》，确定“妥处涉物业纠纷、建立物业欠费快处机制、健全诉调对接、深化府院联动、加强普法宣传”五项重点工作。

理顺职责，实现工作有位

明定“谁来理”。成立以主要领导为组长的服务保障物业管理提升工作领导小组，组建工作专班，明确分工，责任到人。实行“法官进小区”制度，指派法院干警挂钩全区8个街道279个小区，将服务落实到“厝边头尾”。

理定机制，推动保障到位

明确“怎么理”。确立“前端查防—诉中化解—案后延伸”链式工作机制，加强排查突前“查欲病”，裁判居中“治已病”，指导跟进“防未病”。坚持“法理、事理、情理”有机统一，讲清法理、讲明事理、讲透情理，引导矛盾实质化解，定分止争。

“四直”靠前，“四度”融合助力温馨小区建设

“直面”问题，靠前服务有“深度”

定期实地走访小区上门问需，与业主、物业公司“面对面”沟通，排查小区矛盾纠纷和风险点。2024年10月以来，鲤城法院干警共走访小区109次，排查问题29个，排查矛盾纠纷15起，化解纠纷6件。

“直通”协作，法治合力有“温度”

联合住建局、街道等部门建立物业纠纷诉调对接机制，共研物业纠纷风险防范与纠纷处置举措，形成多部门齐抓共管的工作格局。依托“鲤城区住宅小区物业管理司法联盟工作机制”“住宅小区长效管理政协委员调解工作室”、综治中心等纠纷调处平台，持续探索物业纠纷预防和化解新路径，多元化解涉物业纠纷。2024年以来，鲤城法院诉前调解物业纠纷360件。

“直解”纠纷，纠纷处置有“速度”

搭建物业纠纷化解“快车道”，通过配齐、配强骨干力量审理物业服务合同纠纷案件，实现物业服务合同纠纷归口审理、批量管理，集约审判资源，提高工作效率，确保涉物业案件高效办理。在审判过程运用“示范诉讼＋集中调解”方式，选取典型案件进行示范裁判，推动类似纠纷集中协调化解。今年以来鲤城法院审结物业纠纷案件143件，其中以调解和撤诉方式结案132件，调撤率达92．3％。

“直前”普法，形式多样有“态度”

通过典型案例宣传、发放涉物业法律宣传册等多种的形式开展普法宣传，开设《护“鲤”安居》普法栏目，10月以来发布物业纠纷典型案例4件，进小区开展法治讲座等普法宣传活动10次，召开现场会3次，为群众依法维权提供指引，共同营造温馨社区的良好氛围。

“下一步，鲤城法院将继续充分发挥审判职能作用，优化物业纠纷案件审判流程，进一步完善物业纠纷联调共治工作机制，助力提升物业管理规范化和物业纠纷治理长效化水平，为提高小区品质、促进人民安居乐业提供暖心司法服务。（杨鹏、鲤城法院）