多措并举推进老楼加梯

老楼加梯是老旧小区改造的重要内容之一，既是一项民生工程，也是一项民心工程，是贯彻以人民为中心的发展理念，不断满足人民日益增长的美好生活需要的具体体现，是应对人口老龄化的务实举措，是改善市民生活、方便老年人出行的重要民生工作。2018年—2020年，“老楼加梯”连续三年写入中央政府工作报告，相关表述从“鼓励有条件的老旧小区加装电梯”上升为“支持老旧小区加装电梯”，体现了对老龄化社会民生关切的积极回应。2025年3月1日，住建部联合发改委、民政部发布的《关于进一步推荐既有住宅加装电梯工作的指导意见》正式实施，该文件从资金筹集、审批流程、利益平衡等方面对老楼加梯工作进行了创新性规定，体现了政府部门对民生工作的重视。

多措并举推进老楼加梯工作

老楼加梯已成为广大城市居民，尤其是老年人、婴幼儿、残疾人等群体的迫切需求。推进老楼加梯工作要全面贯彻党的二十大精神，深入践行“人民城市人民建，人民城市为人民”理念，坚持党建引领，坚持共建共治共享。特别是针对老楼加梯众口难调的现实问题，要进一步创新方式方法，深化完善工作机制，推进基层社会治理创新，充分发挥政府、企业、居委会、居民等不同群体的力量，多措并举推进老楼加梯，实现以小切口改变大民生，让居民生活更有获得感、满足感和幸福感。

转变老楼加梯工作方式，推动城市更新由前端建设向全过程治理转变

一是建管结合，重视加梯工作的全过程治理。不断完善加梯运行服务机制，探索电梯全过程治理保障模式。进一步优化建设环节，对老楼加梯项目开通绿色优先办理通道，简化工作流程，统筹协调供水、排水、电力、燃气、热力、通信等各专业部门，因地制宜确定改造方案，完善一站式加梯服务工作机制，明确主责部门，统筹加梯审批施工环节。由政府牵头，联合居委会、业委会、物业、代建公司、金融机构等多主体共同探讨制定电梯运维管理方案，确保加梯工作从筹资、施工到后期运行维护等各个环节都纳入统一管理和监督。结合老楼加梯工作实际，并考虑其是一项民生工程，可鼓励国有房地产企业、物业公司等单位作为实施管理主体积极参与老楼加梯工作，承担更多的企业社会责任。推进城市更新项目规模化、整体化实施，老楼加梯与老旧小区改造、管线改造等工程，同步规划、同步申报、同步实施，在工程进度上，最大程度降低工程影响，加快施工进度，减少对居民日常生活的影响；同时还可以有效降低施工成本，节省开支。

二是完善政策保障措施，补足老楼加梯制度短板。可出台相关政策措施规范加梯工作的中后端环节，确保加装电梯的安全稳定运行。进一步明确加装电梯所有权归属，规范加装电梯经费使用方式，落实电梯运行管理责任，明确不同主体的权利义务，确保政策的系统性和延续性。充分利用网络新媒体、微信公众号、社区宣传栏等媒介加强老楼加梯相关政策的宣传和引导。对于不具备加装电梯条件的住宅，探索多种方式解决老年人上下楼问题，支持在楼道内安装爬楼代步设备。制定出台促进适老化住宅建设的政策机制，大力发展适老化住区，对老旧小区进行适老化改造，支持老年人通过多种方式解决上下楼难的问题。完善相关政策，支持通过换租、保障性租赁住房置换等多种方式解决上下楼问题。推动相关企业搭建平台，帮助老年人换租换房。

   三是多方联动，共建共治，创新老楼加梯管理模式。坚持人民城市人民建，发挥居民参与城市更新的积极性和主动性，用好类似“社区议事厅”“睦邻坊”等居民协商平台，让社区居民从社区治理的旁观者变成城市治理的组织者、参与者，积极动用居民的力量来推动老楼加梯工作，形成良治善治。可探索创新更加符合实际的老楼加梯工作管理模式，比如“共享电梯”模式、加装电梯的“物业托管”模式、“保险服务”模式等。建立健全小区井道与电梯设备一体化维修保养的模式，充分利用信息技术，建立统一的维护运行平台，制定合理的收费方案，做好老楼加装电梯全生命周期的维护管理。加强老楼加梯相关配套工作的支持力度，在实施城市更新、老旧小区改造、老旧管网改造、通信管网升级等项目的同时，统筹考虑加装电梯的配套需求，加强与电力、燃气、水务、通信等配套设施的协调，减少重复建设和资源浪费。

拓展筹资渠道，建立多元、可持续的资金保障模式

一是优化财政资金使用方式。增加地方补贴，优化地上、地下补贴资金统筹使用，提升资金使用效能。为更好发挥财政资金“四两拨千斤”的杠杆作用，可考虑选择部分区试点把现行对加梯项目的财政补贴资金转化为对金融机构的“风险补偿基金”，由金融机构按基金规模8-10倍的放大比例向符合条件的加梯建设主体和居民提供信贷资金，贷款损失由基金和金融机构按事先协商好的比例分担。

二是积极探索金融支持“老楼加梯”项目的有效途径。鼓励金融机构以加梯补贴收益权、电梯使用费收益权为基础开发相关金融产品。探索发行加梯企业集合债券，募集资金全部用于“老楼加梯”项目。支持规模化加梯实施主体探索开展资产证券化业务。以“银行+担保”或“保险+服务”等形式探索开发面向居民的普惠金融产品。

三是合理落实居民出资责任。可探索出台相关财税政策，在加梯后高层住宅买卖交易的情况下，对不同楼层因加梯升值的部分收取一定比例税费，用以补贴低层居民或纳入电梯后期运行保障经费，统一管理使用。明确公积金和住宅专项维修资金用于老楼加装电梯项目的操作细则。探索民事调解在经费筹集过程中可发挥的作用。对于孤寡老人、残疾人等特殊困难群体，结合相关政策给与合理照顾，出资对象中有低保户、低收入、特困、残疾人群等特殊群体，可给予适当补贴。

四是发挥社会资本的力量。探索社会资本参与城市更新项目的方式，系统性、创新性解决老楼加梯工作中的难点堵点，切实解决好广大居民的急难愁盼。在城市更新项目中对老楼加梯进行统筹规划，避免重复建设和资源浪费。引入银行、保险等金融机构，对老楼加梯资金给予安全保障，可采取刷卡乘梯，或月卡、年卡等方式回笼资金，缓解财政投入压力。在征求居民意愿基础上，鼓励公益组织、爱心企业和人士等以电梯冠名等形式为老楼加梯项目捐资。

创新管理方式，搭建数字化、智能化的动态管理平台

一是结合“数字政府”建设，在全市范围内部署统一的数字化、智能化“老楼加梯”动态管理平台。平台可设计发挥政策宣传、民意调查、项目管理、跟踪监督等功能：政府部门通过平台发布加装电梯地图和相关政策，对项目立项审批、验收、补贴发放等进行程序化管理，对加装电梯工程的施工质量和工程安全进行监管，对电梯的后期运营维护进行监督；居民可以通过平台查询楼宇加装条件、环境测评、收费标准等信息，线上提出申请，填写加梯意愿，表决投票等；建设主体通过平台申报手续材料、查询审批进展、发布后期维护信息、展示经典案例等。

目前首开房地天宇公司已经开发了“老楼加梯”平台，绘制了石景山区加装电梯地图，并开发了政策解释、案例解释、加梯实施情况展示等功能。石景山居民可通过微信小程序查询本人所住房屋是否符合加梯条件，在线申请加梯，查询加梯进展。为避免重复建设，吸收现有数字化平台的建设经验，北京市“老楼加梯”动态管理平台可在此基础上集成全市数据、扩展相关功能。

二是打通“老楼加梯”动态管理平台与现有相关政务工作平台的连接。将“老楼加梯”动态管理平台接入政务服务平台，及时受理居民有关老楼加梯的意见，不断优化工作流程、合理配置资源，引导居民在老楼加梯管理平台上处理相关问题。可将老楼加梯动态管理平台接入小区物业监控系统和居委会工作系统，一方面方便居民在物业或居委会了解本小区老楼加梯的具体情况，便于物业、居委会工作人员向居民介绍解释老楼加梯进展，另一方面也有助于物业对电梯的后期运行维护进行统一管理。可将加梯施工现场情况接入“老楼加梯”动态管理平台。通过动态管理平台实时监督加梯工程的施工情况，保证施工安全、质量和进度，为可能出现的纠纷和相关责任的厘清提供证据支撑。

推动技术升级，围绕电梯生产、安装、运维，打造民生产业链

一是持续推动技术创新和技术升级，研发更先进、更优质的加梯产品。结合不同楼型和加梯实际情况，开发多样化、能满足居民各种需求的电梯产品，尽量降低采光影响、减少占地空间、缩短工期、节约成本，推进电梯产品迭代升级，不断提升电梯安装、维修、改造等工程技术水平。加快推动智能电梯的发展，利用物联网、大数据、云计算、人工智能等先进技术，对电梯进行智能化改造升级，采用信息技术，创新电梯管理模式，实时收集电梯运行数据并进行分析处理，实现电梯的智能化管理、监控、调度和服务，提供更加智能、便捷、舒适、安全的电梯产品。

 二是打造电梯行业产业链。各地可结合现代化机场建设、综合交通和物流枢纽建设、城市更新等契机，推动电梯行业产业升级，投资建设一批具有知识产权优势和核心技术优势的电梯企业。

（周净泓，北京市社会科学院助理研究员）